发挥公积金在保障房运作中的独特作用

吕巍

　　庄威:十一届全国政协委员，民革福建省厦门市委主委，厦门市政协副主席。
　　■精彩话语
　　●在收入、积蓄还不足以承担买房支出的时候，选择“以租代购”方式解决“住有所居”的需求，才是理性正确的消费方式。
　　●对于申请公积金贷款购置经济适用房的，贷款利率按同期公积金存款利率计算。
　　●将保障性住房，特别是公共租赁房跟廉租房的管理交给物业，这个物业应该由政府授权，拥有一定的公权力，让他能够去监管住户是否就是申请人，是否是开着高档汽车来住保障性住房的人。要知道，这种利用社会保障体系牟利的行为更加大了分配的不公。物业和社区在保障性住房运作中发挥监管作用是很重要的。
　　3600万套保障性住房，作为“十二五”最重要的约束性指标之一，人们希望其能够改善市场化与保障严重失衡的中国住房市场和深陷“房地产倚重症”的中国经济。
　　近几年来，保障房问题一直是两会中的热点话题。温家宝总理在政府工作报告中指出“进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，继续推进保障性安居工程建设”。那么保障房建设的资金应该从何而来？如何将保障房建设落到实处，真正惠及于民？本报记者就此采访了全国政协委员庄威。
　　让居者有其屋
　　记者:据我所知，您对保障房建设的关注由来已久。保障房现行政策中，也有很多条款是您参与制定的，这是一个怎样的历程？
　　庄威:2006年的时候，社会上对住房的问题有很多的议论，政府也很关注，出于对百姓负责的态度，很多地方政府提出用十年或八年时间实现每个城镇家庭的老百姓都拥有一套房子的目标。当时我的感觉就是，政府在解决老百姓“住有所居”的问题上应该有所为有所不为，于是我写了一篇文章，叫《居者有其屋并非居者有房产》，提出政府的责任是保证老百姓都有住的地方，但是否有钱买房并不是政府的事，这个观点得到了方方面面的认同。
　　2007年两会，党中央提出要加大廉租房跟保障性住房建设。自此以后，我每年都有跟保障房相关的提案，包括《发展公共租赁房有助于平抑房价》、《公租房应该建成小而全的节能房》、《要倡导住房的租赁消费》、《发行保障房国债支持公租房的建设》等，2010年召开的公共租赁房会议，几乎吸纳了我2009年提交的提案的全部内容，明确提出了要发展公共租赁房。2010年我提出要发行保障性住房专项国债的提案，国家虽然没有完全采纳，但明确表示今年中央在地方发行的国债，要首先用于公共租赁房的建设。这些都让我很欣慰。去年3月3日政协全会开幕当晚，我有关保障房建设的观点在《新闻联播》中播出，我想这也是国家对我几年来对公共租赁房的鼓与呼的一种肯定吧！
　　记者:我是否可以认为您对保障房建设的全部理论是根植于“居者有其屋并非居者有房产”之上的？如何让“租房安居”这种住房租赁消费从口头呼吁落实到变成现实？
　　庄威:“居者有其屋并非居者有房产”，这是我反复强调的一句话。发达国家也不是人人能买得起住房的，如美国居民住房自有率不过68％，英国居民住房自有率也仅56％，欧洲其他多数国家在30％至50％之间。日本菅直人未当选首相前也是租房居住。而我国却已达到81％，是世界上房屋自有率最高的国家，但实际上我国的经济水平还远没有达到如此的高水平。在收入、积蓄还不足以承担买房支出的时候，选择“以租代购”方式解决“住有所居”的需求，才是理性正确的消费方式。
　　因此要大力发展公共租赁房，为中低收入群体提供适宜的租赁房。公共租赁房的建筑面积要严格控制，户型小但功能全。要建立公共租赁房管理市场化运作机制，包括制定公共租赁房使用管理和退出机制的各项配套措施，最为重要的是，要用公积金助推公共租赁房的发展，刚性规定允许公积金用以支付房租。
　　允许用公积金支付房租
　　记者:您提到要允许用公积金支付保障房的房租，但据我所知目前公积金并不是人人都有，尤其是一些低收入的人群。
　　庄威:确实存在这样的问题。住房公积金关系到缴存职工的切身利益，我国住房公积金制度从无到有，资金规模从小到大，缴存人数从少到多，为解决职工住房困难发挥了重要作用。截至2011年底，全国实际缴存公积金职工为9649万人，占城镇在岗职工总数的82％，但仍有2200万人未参缴存。
　　目前北京市已经决定推进公积金制度覆盖所有人群，包括进城务工人员，此举应在全国城镇推广，做到应建尽建、应缴尽缴，实现住房公积金由“制度全覆盖”向“人群全覆盖”的转变，让城镇常住人口享受公积金制度带来的福利和实惠。如此，不仅每个职工的收入在公积金的缴交上得以真实体现，为保障性住房的准入和退出审核工作提供参考依据，也能进一步增加公积金的资金规模，增强住房公积金对保障房运作的支持力度。
　　记者:目前，住房公积金的闲置资金用于廉租房建设的作用已经明确，但个人住房公积金的作用似乎只有在买房或者建房的时候才能体现，要用公积金支付公租房的房租，是否存在技术障碍或者风险？
　　庄威:住房公积金是为解决群众住有所居而设立的，购置或租赁都是解决的手段，但以往更多侧重于购置住房，而忽视其租赁住房的功能。虽然国务院颁布的《住房公积金管理条例》第二十四条第六款规定:“房租超出家庭工资收入的规定比例的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额”。但此规定，对公租房租赁者提取其公积金内账户内存储余额缴交房租并不给力。
　　住公租房的对象都是低收入者，他们的收入用于日常消费就已经很紧张了，而他们又在相当长的一段时间内没有能力买房，那他存的公积金就等于是给有钱买房的人造福，而不能给自己用。如果能够让公租房的租赁者提取公积金支付房租，就能够在很大程度上缓解他们在房租上的压力。并在一定程度上帮助提高其家庭即时消费能力，间接扩大内需。而且，由于公积金占比工资收入的比例是固定的，我们还可以利用公积金的数额来监测租住者的收入情况，每月直接从公积金内扣取，也不会给保障房租金收取带来任何风险。
　　记者:保障房包括廉租房、公共租赁房和经济适用房，用公积金支付房租可以惠及到前面两种房屋的租住者，那么对于经济适用房的购买者，在公积金的使用上是否能有政策倾斜？
　　庄威:在这方面，我的想法是，对于申请公积金贷款购置经济适用房的，贷款利率按同期公积金存款利率计算。我们都知道，公积金的存贷利率相差1.4个百分点，这1.4个百分点对购买者来说意义甚大，因为购买经济适用房的大多为中低收入者，假如贷款利率按公积金存款利率计算，将有助于减轻其经济负担，并提高他们的购房意愿，而对公积金的收益也影响甚小。
　　实行公租房“柔性”监管
　　记者:“三分建，七分管”，保障房建成后，面临的最严峻考验是巨大的监管责任，以及建设资金回收慢而造成的高昂的监管和维护成本，出售型保障房虽然减轻了后续监管麻烦，但只要出售，政府就失去了控制，所谓的“退出机制”无疑是摆设。对此，您有什么看法和建议？
　　庄威:准入和退出是保障性住房管理的关键，也是管理难点。从全国范围内看，北京、重庆、厦门等城市建立了严格的保障房准入和退出机制，其积极意义在于从根本上改变了以往保障房“住得进、退不出”的尴尬局面。但是，应考虑好“柔性”衔接问题，不易硬性规定，住户收入一超标就得搬出公租房，让他们又受到“住有所居”的问题困扰。
　　现在，厦门市首批于2008年入住公租房的287户承租户，现三年承租合同期已满，有30户家庭不符合保障性租赁房标准，只有个别主动退出，24户虽收入高于保障租赁房申请标准，但仍无力购买房子，政府与其签订了一年过渡期合同，允许其继续租住在原来的保障房，但无法再享受政府租金补贴的优惠，并将租金提高到市场价的70％。这是一个很好的可借鉴的办法。
　　记者:如果一年的过渡期合同满了，公租房的租赁者收入又提高了，但仍买不起房，还想继续租住的话，又将怎么处理？
　　庄威:将来过渡合同期满后，家庭收入又有提高，政府可以与住户续签租赁合同，但是租金应按市场价标准收取，或者更高，因为公租房的位置大多在新区，出于出行成本的考虑，当租金上没有优惠后，大多数租住者还是会考虑退出的。由于他们都是公积金的缴存者，不必担心租金无处收缴或拖欠。
　　未来，一方面应继续严格执行保障房准入和退出机制，同时继续探索建立更加人性化的“柔性”退出机制。而对于原已有住房，后因家庭经济状况发生急剧变化而失去房产的公积金缴存者，也应重新列入保障性用房的对象，既体现公平，又不失人文关怀。
　　记者:除了准入和退出方面的监管，还涉及一个日常监管的问题，就比如说申请人是符合准入条件的，但是他在申请通过后将房子转租或者转借，针对这种情况的监管怎么实现？
　　庄威:对于这个问题，我的建议是，可以将保障性住房，特别是公共租赁房跟廉租房的管理交给物业，这个物业应该由政府授权，拥有一定的公权力，让他能够去监管住户是否就是申请人，是否是开着高档汽车来住保障性住房的人，要知道，这种利用社会保障体系牟利的行为反而加大了分配的不公。物业和社区在保障性住房运作当中怎么发挥监管作用是很重要的。
　　我知道在北京首个公租房项目远洋沁山水配建的公租房小区，就设置了一个管理站，这个管理站的职责之一就是管理好租户，监督租户不要将房子转租牟利。对保障房要坚持物业管理、社会管理和使用监督管理“三位一体”的模式，既为百姓提供优质服务，又切实加强使用监督管理，要完善保障房从建立、分配到后期管理各个环节的制度。